原创首发｜未经授权禁止转载 准备首套上车的年轻人、想换大房子的改善家庭、手里握着房心里没底的业主，先别急着划走。 国庆假期刚过，楼市扔出一组挺有意思的数字。据各地市场监测，上海一手住宅签约同比涨 14%，深圳二手签约同比涨 23%，30 城成交面积周环比蹿升 85.5%。 售楼处的人确实多了。 但你随便拉 10 个身边人聊聊，8 个还会摇摇头："再等等，还得跌 2 年。" 一边带看量蹭蹭涨，一边 "楼市没戏" 的论调照样满天飞。这种撕裂感，是每轮大底附近的典型情绪。 有专家近期说了句话："明年很大可能超出想象。" 这个 "想象" 不是说房价要一飞冲天，而是很多人脑子里 "还会继续跌" 的想象，可能要被打破了。 先把话说明白。 说明年可能超出想象，绝不是 2009 年、2016 年那种全国鸡犬升天的行情要回来。那个时代翻篇了，房住不炒的底线不会松。 真正的意思是：跌了 5 年之后，修复的力度可能比绝大多数人预期的猛。 相当有说服力的信号来自高盛。这家投行去年 12 月还判断房价要再跌 10% 到 15%，今年连发看多报告，判断上海、深圳已见底，到 2028 年底核心城市优质房源涨幅 15% 到 20%。 半年从偏谨慎变多头，转弯比口号管用。 中国楼市有个反复验证的规律：政策底之后市场底必来，从没失约。 2008 年政策底在 4 季度，成交底到次年 2 月春节后，随后销售额大涨 86.8%。2014 年路径相似，成交拐点隔 6 个多月，随后深圳 1 年涨近 60%。 中指研究院梳理显示，房改以来 6 轮周期结论一致：政策底到成交底平均 3 到 6 个月，到价格底 6 到 12 个月。 2026 年 8 月 28 日三部门同日发 3 份重磅文件，现房销售改革、信贷管理、资本市场支持一次性铺开，加上首套房贷贴息落地，政策底已经盘托出。 往后推 6 到 12 个月，成交底落在 2027 年 2 到 3 月，价格底落在 3 到 5 月，正好撞上春节后 "金三银四" 小阳春。几股力量挤在同一个窗口。 光靠历史规律不够，得看现在的底子。 供给端收缩得厉害。国家统计局数据，今年 1 到 8 月房屋新开工面积同比降 24.8%，300 城住宅用地成交跌到 2020 年峰值的不足 30%。 面粉采购量砍了 70%，1 年半后面包能不少吗？ 高盛预判，现房销售把拿地到卖房的周期从 1 年拉长到 2.5 到 3 年，2027 年 3 月起新旧项目交替空窗，出现 12 到 18 个月供应短缺，整体供应可能降约 60%。 截至 8 月末，全国商品房待售面积连续 6 个月同比下降，住宅待售 5 年首次转降。 供给在缩，需求呢？ 机构测算，今年成交量预计 17.5 亿平方米，比正常水平少近 30%。这 30% 不是没人要，是被观望压住了。贝壳研究院调研显示，约 28% 的刚需和改善群体在等再跌。 婚房、改善置换、新市民落户、每年 1000 多万新增城镇人口，这些需求不会消失，只会攒着等信号。 信号已经亮了。今年 1 到 8 月全国二手房网签 5.49 亿平方米，同比涨 10.6%，反超新房。"卖旧买新" 的链条重新转起来，市场恢复自我造血。 对改善家庭来说，你手里那套老房子比前 2 年好卖了，置换链条通了，想换房的可以开始认真看了。 购房金融条件也是房改以来相当宽松的。首套房贷平均利率降到 2.95% 左右，首付统一 15%，贷款期限延到 40 年。10 月 1 日起中央财政首次贴息，100 万贷款 5 年贴息近 5 万，实际利率接近 2%，比公积金还低。 100 万贷款月供 3581 元。刚工作的年轻人首付 15 万起、月供三千多，在不少强二线能上车不错的房子。 中指院监测显示，年内房地产相关政策已超 870 条，支持力度持续加大。 价格端变化更直接。国家统计局 70 城数据，今年 3 月北上广深二手房价全部转涨，4 年来头一回。到 8 月一线新房环比连续 6 个月正增长，上海二手房结束 33 个月下跌。深圳 9 月二手均价环比涨 2.5%，业主从 "随便砍" 变成 "不太想让" 了。 9 月末一线土地成交溢价率环比飙升 445%，开发商拿真金白银抢地，对未来房价的预期已经变了。 核心城市租金回报已超房贷利率，买房出租租金覆盖月供。摩根士丹利测算，本轮调整满 5 年、房价跌约 20%，已接近全球深度回调尾声。 说到这儿有人会问：这么多利好，年底怎么还不大涨？ 年底不大涨，恰恰是好事。 5 年跌下来的心理创伤不是几条政策能抹平的。28% 的人还在等，国庆楼盘来访涨 30% 多，成交转化率只有 8% 到 10%，看房的多了，掏钱的手还在抖。 11 月到次年 1 月本就是淡季，近 10 年这 2 个月成交比 10 月回落 15% 到 20%。开发商年底冲回款，普遍
